Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir taşınmazın birden fazla kişiye satılması ve sonrasında üçüncü kişiye devredilmesiyle ortaya çıkan tapu uyuşmazlığına ilişkin karar verdi. Yüksek Mahkeme, taşınmazın başka bir kişi tarafından kullanıldığını bilen veya gerekli özeni göstermesi halinde bu durumu öğrenebilecek konumda olan kişinin tapuyu sonradan devralmış olsa dahi iyi niyetli kabul edilemeyeceğine hükmetti.
Daireyi satın aldı ve kullanmaya başladı
Dava konusu olayda tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden birini satın aldı. Satışın ardından daireyi teslim alan tüketici, konutun doğalgaz aboneliğini yaptırarak burada yaşamaya başladı.
Ancak satış bedelinin tamamının ödenmesine rağmen taşınmazın tapusu alıcıya devredilmedi. Süreç devam ederken müteahhit, söz konusu bağımsız bölümü ticari ilişkisi bulunan başka bir kişiye tapuda devretti.
Bunun üzerine ilk alıcı, yapılan devrin kendi hakkını ortadan kaldırmak amacıyla gerçekleştirildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtı. Dosyada aynı binadaki bazı bağımsız bölümlerin aynı gün içerisinde devredildiği ve satış bedellerinin taşınmazların gerçek değerlerinin altında gösterildiğine ilişkin tespitler de yer aldı.
Evde başkasının yaşadığı biliniyordu
Yargılama sırasında taşınmazın uzun süre ilk alıcı tarafından kullanıldığına ilişkin abonelik kayıtları, faturalar ve tanık beyanları değerlendirildi. İlk alıcının 2013 yılından itibaren konutta fiilen yaşadığı belirlendi.
Tapuyu sonradan devralan kişinin ise taşınmazı görmeden satın aldığı yönündeki savunması mahkeme tarafından kabul edilmedi. Dosyadaki bilgiler arasında, söz konusu kişinin evde başka bir kişinin yaşadığını daha önce bildiğine ilişkin beyanların da bulunduğu aktarıldı.
Bu kapsamda yerel mahkeme, tapuyu sonradan devralan kişinin iyi niyetli olmadığı sonucuna ulaştı. İstinaf incelemesinin ardından dosya Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yargıtay kararı onadı
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, taşınmazın fiilen başka biri tarafından kullanıldığının bilinmesi veya gerekli özen gösterildiğinde bu durumun öğrenilebilecek olması halinde tapuyu devralan kişinin iyi niyet korumasından yararlanamayacağı değerlendirmesinde bulundu.
Daire, yerel mahkeme ve istinaf tarafından verilen kararları hukuka uygun bularak tapu iptaline ilişkin hükmü oy birliğiyle onadı. Davalılardan birinin temyiz başvurusunun ise yasal sürenin geçirilmesi nedeniyle usulden reddedildiği bildirildi.
Karar, taşınmaz satışlarında yalnızca tapu kaydının incelenmesinin yanı sıra konutun fiili kullanım durumunun da araştırılmasının önemini ortaya koydu. Ancak karar, her taşınmaz satışında tapunun otomatik olarak iptal edileceği anlamına gelmiyor. Somut olayda alıcının iyi niyetli olup olmadığı, taşınmazın kullanım durumu ve dosyadaki deliller birlikte değerlendirildi.
Ev alırken hangi kontroller yapılmalı?
Konut satın almayı planlayanların satış öncesinde taşınmazın tapu kaydını ve üzerindeki şerh, ipotek ve diğer hukuki kısıtlamaları incelemesi önem taşıyor. Bunun yanında satın alınacak konutun fiziki olarak görülmesi ve taşınmazda başka bir kişinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekiyor.
Taşınmazda kiracı veya başka bir kullanıcı bulunması halinde bu kişinin hangi hukuki sıfatla konutu kullandığının öğrenilmesi de satış sürecindeki önemli kontroller arasında yer alıyor.
Özellikle müteahhitten yapılan konut alımlarında arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin ve bağımsız bölümün satışına ilişkin belgelerin incelenmesi, ödeme işlemlerinin ise banka kanalıyla ve açıklamalı şekilde gerçekleştirilmesi hukuki açıdan kayıt oluşturulması bakımından önem taşıyor.
